Plusvalía por herencia en Córdoba: cálculo, plazos y exenciones (2026)

Si has heredado una vivienda, local o solar en Córdoba o Jaén, probablemente debas presentar la plusvalía municipal por herencia (IIVTNU). La regla general es: hay 6 meses desde la fecha de fallecimiento para declarar o autoliquidar (prorrogables a 12), y puedes elegir entre dos formas de cálculo (método objetivo o método de plusvalía real) y aplicar, si procede, bonificaciones por herencia previstas en la Ordenanza municipal. Aquí te explico, de forma práctica y con ejemplos, cómo decidir qué método te conviene, qué documentos necesitas y dónde presentar en Córdoba capital y Jaén.

• Qué es la plusvalía por herencia y cuándo se paga
• Plazos en herencias (6 meses + prórroga a 12)
• Cálculo: método objetivo vs valor real
• Córdoba y Jaén: tipos, coeficientes y dónde autoliquidar (2026)
• Ejemplos de cálculo reales
• Cuándo no se paga: no sujeción y exenciones
• Documentación necesaria
• Cómo autoliquidar en Córdoba capital (paso a paso)
• Errores frecuentes
• Relación con el Impuesto de Sucesiones
• Preguntas frecuentes
• ¿Necesitas ayuda? Cálculo gratuito y revisión

Qué es la plusvalía por herencia y cuándo se paga en Córdoba y Jaén

La plusvalía municipal por herencia (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) grava el aumento de valor del suelo urbano desde que el causante adquirió el inmueble hasta su fallecimiento. Se aplica únicamente a terrenos de naturaleza urbana (no rústicos) y a la parte del valor correspondiente al suelo, no a la construcción.

Normativa: el impuesto está regulado en los artículos 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), modificados por el Real Decreto-ley 26/2021, que introdujo el método objetivo renovado y el método de plusvalía real.

• Devengo: en herencias, el día del fallecimiento del causante.
• Sujeto pasivo: el heredero o legatario que adquiere el inmueble.
• Ámbito: lo gestiona el Ayuntamiento donde esté sito el inmueble (Córdoba capital, Jaén capital o municipio andaluz correspondiente).

Plazos en herencias (6 meses + prórroga a 12)

El plazo general para presentar la plusvalía por herencia es de 6 meses desde el fallecimiento. Puede solicitarse prórroga hasta 12 meses, siempre que se pida dentro de los primeros 6 meses. Este marco temporal deriva del régimen de gestión previsto en el TRLRHL y de las Ordenanzas municipales.

• Si prevés retrasos (por ejemplo, obtención de testamento o declaración de herederos), pide la prórroga por escrito dentro de los 6 meses.
• El incumplimiento de plazo genera recargos, intereses y posibles sanciones.
• Es compatible tramitar la plusvalía antes de la firma de adjudicación de herencia si ya tienes la documentación mínima (ver «Documentación necesaria»).

Cómo se calcula: método objetivo vs método de plusvalía real

Desde el Real Decreto-ley 26/2021, el contribuyente puede optar por el método que resulte más favorable entre:

Método objetivo

Base imponible = Valor catastral del suelo (a la fecha del devengo) × Coeficiente municipal según años de generación. El periodo de generación es el tiempo transcurrido desde la anterior adquisición por el causante hasta su fallecimiento. Cada Ayuntamiento aprueba anualmente una tabla de coeficientes dentro de los límites legales.

Método de plusvalía real (valor real)

Base imponible = Incremento real atribuible al suelo: se compara el valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble, prorrateando la parte del suelo en función de su porcentaje catastral respecto del total (suelo + construcción). Si el resultado es menor que el método objetivo, puedes elegir este. Si no hay incremento, hay no sujeción (no se paga).

Comparativa rápida

Criterio	Método objetivo	Método plusvalía real
Datos clave	Valor catastral del suelo y coeficiente por años	Valores de adquisición y transmisión, prorrata del suelo
Cuándo conviene	Suelo con coeficientes bajos o catastral de suelo reducido	Cuando la ganancia real es baja o inexistente
Prueba necesaria	Catastro y Ordenanza municipal	Títulos de adquisición y transmisión, y cálculo de prorrata del suelo
Resultado si no hay incremento	Podría salir cuota si no comparas con el real	No sujeción (0€)

Recuerda: la cuota se obtiene aplicando el tipo de gravamen (fijado por cada Ayuntamiento, con límite legal) a la base imponible, y después se aplican, si proceden, las bonificaciones por herencia.

Córdoba y Jaén: tipos, coeficientes y dónde autoliquidar (2026)

Los Ayuntamientos de Córdoba y Jaén publican cada año sus Ordenanzas Fiscales del IIVTNU, donde constan:

• El régimen de gestión (habitualmente, autoliquidación para herencias en capitales) y plazos.
• La tabla de coeficientes por tramos de años de generación (dentro de los límites del TRLRHL).
• El tipo de gravamen (con el límite legal máximo del 30%).
• Las bonificaciones en la cuota por transmisiones mortis causa (hasta el 95% para vivienda habitual del causante a favor de descendientes, adoptados, cónyuge o ascendientes, conforme al art. 108.4 del TRLRHL, si la Ordenanza lo establece y se cumplen las condiciones).

Consulta siempre la Ordenanza vigente del municipio correspondiente a la fecha de devengo (fallecimiento) para aplicar los coeficientes y el tipo correctos.

Dónde autoliquidar en Córdoba capital

• Online: Sede electrónica del Ayuntamiento de Córdoba, área de Tributos Municipales > IIVTNU (plusvalía). Formulario de autoliquidación, con cálculo y pago/solicitud de aplazamiento si procede.
• Presencial: Oficinas de Gestión Tributaria/Registro General del Ayuntamiento de Córdoba. Lleva la documentación y, si tienes dudas, pide número para información tributaria.

Dónde autoliquidar en Jaén capital

• Online: Sede electrónica del Ayuntamiento de Jaén, trámite IIVTNU.
• Presencial: Oficinas municipales de recaudación/gestión tributaria de Jaén.

Si hay inmuebles en varios municipios, deberás tramitar la plusvalía en cada Ayuntamiento competente.

Ejemplos de cálculo reales (con cifras orientativas)

Estos ejemplos son ilustrativos. Sustituye siempre coeficientes y tipos por los de la Ordenanza vigente en el municipio del inmueble. En todos los casos, el periodo de generación se computa desde que el causante adquirió el inmueble hasta su fallecimiento.

Ejemplo 1. Vivienda habitual heredada en Córdoba capital

• Fecha de fallecimiento (devengo): 15/03/2026.
• El causante la adquirió el 10/03/2006 (20 años).
• Valor catastral total (2026): 120.000 €. Porcentaje suelo 45% – construcción 55%.
• Valor catastral del suelo: 54.000 €.
• Tipo de gravamen municipal (ejemplo): 30% (sustituir por el de la Ordenanza).
• Bonificación mortis causa vivienda habitual (si la Ordenanza la prevé): hasta 95% (condiciones típicas: parentesco, que sea vivienda habitual del causante, mantenimiento por x años, etc.).

Método objetivo (suponiendo coeficiente municipal para 20 años del 0,12 – dato orientativo):

• Base imponible: 54.000 € × 0,12 = 6.480 €.
• Cuota íntegra: 6.480 € × 30% = 1.944 €.

Método plusvalía real (valor real):

• Valor de adquisición del causante (2006, escritura): 150.000 €.
• Valor de transmisión (herencia, 2026, a efectos del ISD): 180.000 €.
• Incremento total: 180.000 € – 150.000 € = 30.000 €.
• Prorrata suelo (45%): Incremento del suelo: 30.000 € × 45% = 13.500 €.
• Base imponible real: 13.500 €.
• Cuota íntegra: 13.500 € × 30% = 4.050 €.

Comparación: objetivo (1.944 €) vs real (4.050 €). Conviene método objetivo. Si la Ordenanza aplica bonificación del 95% por mortis causa sobre la cuota y se cumplen los requisitos, la cuota a pagar sería 1.944 € × 5% = 97,20 €. Si no hay bonificación, 1.944 €.

Importante: La bonificación mortis causa y su porcentaje exacto dependen de la Ordenanza de Córdoba capital vigente a la fecha de devengo y de que se cumplan sus condiciones (parentesco, vivienda habitual del causante, mantenimiento del inmueble, etc.).

Ejemplo 2. Local comercial heredado en Jaén (sin bonificación)

• Devengo: 02/10/2026. Adquisición por el causante: 02/10/2018 (8 años).
• Valor catastral total 2026: 200.000 €. Suelo 70%, construcción 30%.
• Suelo: 140.000 €. Tipo municipal (ejemplo): 28%.

Método objetivo (coeficiente orientativo para 8 años: 0,10):

• Base: 140.000 € × 0,10 = 14.000 €.
• Cuota: 14.000 € × 28% = 3.920 €.

Método plusvalía real:

• Adquisición (2018): 240.000 €.
• Transmisión (ISD, 2026): 230.000 €.
• Incremento total: 230.000 € – 240.000 € = –10.000 € (pérdida).
• Resultado: No sujeción (no se paga), porque no existe incremento de valor. En estos casos conviene acreditar la pérdida con los títulos y solicitar la no sujeción.

Cuándo no se paga: no sujeción y exenciones

No sujeción por inexistencia de incremento

Si acreditas que no ha habido incremento de valor del terreno entre la adquisición del causante y el devengo (herencia), no hay sujeción al impuesto. La comparación debe referirse a los valores de adquisición y transmisión que constan en los títulos (habitualmente, escrituras) y prorratear la parte de suelo según el porcentaje catastral. Esto deriva de la normativa del TRLRHL tras su modificación por el Real Decreto-ley 26/2021.

Exenciones legales (TRLRHL, art. 105)

La ley prevé exenciones para determinados supuestos (por ejemplo, transmisiones a favor del Estado, Comunidades Autónomas o Entidades locales en algunos casos, entre otras). No suelen ser las más habituales en herencias familiares, pero conviene revisar si concurre alguna de las exenciones del artículo 105 del TRLRHL.

Bonificaciones mortis causa (art. 108.4 TRLRHL)

Las Ordenanzas municipales pueden establecer una bonificación de hasta el 95% de la cuota por transmisiones mortis causa de la vivienda habitual del causante a favor de descendientes, adoptados, cónyuge o ascendientes, con condiciones (parámetros como convivencia, mantenimiento, límites de valor, etc.). La existencia y alcance de esta bonificación dependen de cada municipio y del año.

Documentación necesaria

Prepara este dossier para tramitar la autoliquidación en Córdoba o Jaén:

• Certificado de defunción del causante.
• Certificado de últimas voluntades.
• Copias autorizadas de testamento o, en su defecto, declaración de herederos.
• Escritura de adjudicación y aceptación de herencia (o documento acreditativo provisional si aún no se ha otorgado).
• Referencia catastral del inmueble y recibo del IBI más reciente.
• Valores de adquisición del causante (escritura de compra, adjudicación previa o título de procedencia) y gastos asociados si fueran relevantes en el título.
• Valor declarado en la herencia (a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones) y, si procede, informe de valoración.
• Justificante de empadronamiento del causante si vas a solicitar bonificación por vivienda habitual (si la Ordenanza lo exige).
• NIF de herederos y, si hay representante, acreditación de la representación.
• Solicitud de prórroga (si se presenta dentro de los 6 meses) y, en su caso, solicitud de fraccionamiento/ aplazamiento de pago.

Cómo autoliquidar la plusvalía por herencia en Córdoba capital (paso a paso)

1. Revisa el régimen en la Ordenanza del IIVTNU (Córdoba capital opera habitualmente por autoliquidación para mortis causa).
2. Reúne la documentación (ver checklist) y anota fechas clave (fallecimiento y adquisición del causante).
3. Calcula por ambos métodos: objetivo (coeficiente por años × catastral del suelo) y plusvalía real (ganancia real del suelo). Elige el más favorable. Puedes usar nuestra revisión gratuita antes de presentar.
4. Aplica bonificaciones si la Ordenanza las prevé y acreditas requisitos (vivienda habitual, parentesco, etc.).
5. Presenta en sede electrónica del Ayuntamiento de Córdoba o presencialmente con cita. Adjunta la documentación escaneada si es online.
6. Paga la autoliquidación o solicita aplazamiento/fraccionamiento si lo permite el Ayuntamiento.
7. Guarda justificantes de presentación y pago para el expediente de herencia e Impuesto de Sucesiones.

¿Aún no has firmado la aceptación de herencia? Te explicamos el proceso aquí: aceptacion-herencias.

Errores frecuentes

• Presentar sólo con el método objetivo sin comprobar la plusvalía real, pagando de más cuando había pérdida o ganancia menor.
• No pedir prórroga dentro de los 6 meses y afrontar recargos por presentar tarde.
• Olvidar la bonificación mortis causa de la vivienda habitual por no acreditar convivencia o no aportar empadronamiento.
• Usar el catastral total en lugar del catastral del suelo para el método objetivo.
• Aplicar coeficientes o tipos de otro año distinto al devengo.
• No prorratear suelo/construcción en el método real, distorsionando el cálculo.
• Confundir Impuesto de Sucesiones con plusvalía: son tributos distintos, con bases y reglas diferentes.

Relación con el Impuesto de Sucesiones en Andalucía

La plusvalía municipal y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) son tributos distintos. En el ISD tributa la transmisión hereditaria del patrimonio; en la plusvalía, sólo el incremento de valor del suelo urbano. La valoración que declares en el ISD influye en el método de plusvalía real y en la posible existencia de incremento. Te explicamos el ISD aquí: impuesto-sucesiones.

Si estás valorando aceptar o renunciar a la herencia, revisa antes los costes fiscales y deudas. Y si finalmente renuncias, recuerda que la renuncia pura y simple del heredero puede tener efectos en la titularidad y en quién deba presentar la plusvalía.

Preguntas frecuentes

1) ¿Cuál es el plazo para presentar la plusvalía por herencia?

Seis meses desde el fallecimiento, con posibilidad de prórroga hasta doce si se solicita dentro de los seis primeros meses.

2) ¿Desde cuándo se cuentan los años para el cálculo?

Desde la adquisición del causante hasta su fallecimiento (no desde adquisiciones anteriores de otros titulares, salvo que acrediten una cadena de transmisiones relevante, ni desde la aceptación por el heredero).

3) ¿Puedo elegir el método que paga menos?

Sí. Tras el Real Decreto-ley 26/2021, puedes optar por el método objetivo o el de plusvalía real, eligiendo el resultado más favorable.

4) ¿Qué pasa si no hay incremento de valor?

Si acreditas que no existe incremento (pérdida o diferencia cero), hay no sujeción y no se paga.

5) ¿Qué bonificaciones hay en Córdoba y Jaén?

Las Ordenanzas pueden reconocer hasta el 95% de bonificación en la cuota por herencia de la vivienda habitual del causante a determinados parientes (art. 108.4 TRLRHL). Revisa la Ordenanza vigente y sus requisitos.

6) ¿Se puede presentar antes de firmar la escritura de herencia?

En autoliquidación, muchos Ayuntamientos permiten presentar con la documentación disponible y completar después. Lo ideal es coordinar plazos de plusvalía e ISD para evitar recargos.

7) ¿Cómo se determina la parte del suelo en el método real?

Con la proporción catastral del suelo respecto del valor catastral total (suelo + construcción) vigente en el devengo. Esa proporción se aplica a los valores de adquisición y transmisión.

8) ¿La plusvalía municipal es lo mismo que el IBI?

No. El IBI es un tributo periódico por la titularidad del inmueble; la plusvalía es un tributo que grava el incremento del valor del suelo cuando se transmite (en este caso, por herencia).

9) ¿Qué ocurre si presento fuera de plazo?

El Ayuntamiento puede exigir recargos e intereses, y en casos de requerimiento, sanciones. Si te has pasado de plazo, conviene regularizar cuanto antes.

10) ¿Puedo fraccionar o aplazar el pago?

Depende de la normativa municipal. Suele ser posible solicitar aplazamiento o fraccionamiento cumpliendo requisitos y aportando garantías si procede.

¿Necesitas ayuda? Cálculo gratuito y revisión de tu plusvalía

En Gestión Herencias C&J calculamos tu plusvalía por herencia en Córdoba y Jaén comparando el método objetivo y el de valor real, aplicamos las bonificaciones que correspondan y preparamos tu autoliquidación en plazo. Te ofrecemos una revisión gratuita del cálculo y de la documentación antes de presentar.

• Comparativa objetiva vs real con informe justificativo.
• Solicitud de prórroga, si hace falta.
• Preparación de anexos y alegaciones de no sujeción cuando proceda.

Si estás en la fase de aceptación de herencia, te puede ayudar esta guía: aceptacion-herencias. Y para coordinar la plusvalía con el ISD: impuesto-sucesiones.

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